Vous avez décidé de vendre un bien immobilier. En tant que vendeur, vous êtes tenu d'établir un dossier de diagnostic technique complet, qui devra être fourni au potentiel acheteur. Voici les diagnostics obligatoires et leur détails.
Quels sont les Diagnostics Obligatoires ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT)
pour informer l’acheteur des éventuels risques et de la performance énergétique du bien.
Voici les diagnostics obligatoires et leurs détails :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement.
Obligatoire, il est valide dix ans et doit être effectué par un diagnostiqueur certifié.
- Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Ce diagnostic s’applique aux bâtiments construits avant 1949.
Il détecte la présence de plomb dans les peintures, un risque sanitaire majeur, surtout pour les enfants.
Le CREP est valable un an si la présence de plomb est confirmée.
- État de l’Installation Intérieure d’Électricité
Obligatoire pour les installations de plus de 15 ans,
il vérifie la sécurité des installations électriques pour prévenir les risques d’électrocution et d’incendie.
Valide trois ans.
- État de l’Installation Intérieure de Gaz
Ce diagnostic, également obligatoire pour les installations de plus de 15 ans,
évalue la conformité et la sécurité des équipements de gaz. Valide trois ans.
- État Mentionnant la Présence d’Amiante
Requis pour les biens construits avant juillet 1997, ce diagnostic détecte la présence d’amiante, un matériau cancérogène.
La validité est illimitée en l'absence d'amiante.
- État Relatif à la Présence de Termites
Ce diagnostic est nécessaire dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral.
Valide six mois, il identifie la présence de termites pouvant endommager les structures en bois.
- État des Risques et Pollutions (ERP)
L'ERP informe sur les risques naturels, miniers, technologiques et les pollutions des sols.
Valide six mois, il doit être mis à jour régulièrement.
- État des Installations d’Assainissement Non Collectif
Pour les biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées,
ce diagnostic vérifie la conformité et le bon fonctionnement des installations autonomes.
- Diagnostic Bruit
Obligatoire pour les biens situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports,
il informe l'acquéreur des nuisances sonores potentielles.
- Certificat de Mesurage Loi Carrez
Pour les lots en copropriété, ce certificat précise la superficie privative du bien.
- Diagnostic Radon
Requis dans certaines zones, il mesure la concentration de radon, un gaz radioactif naturel.
- Qu’en est-il des Diagnostics pour les Appareils de Chauffage à Bois ?
Nouveauté : partant du constat que les cheminées à foyer ouvert
sont à l'origine d'importantes émissions de dioxyde de carbone non compensées par la plantation de nouvelles forêts
et d'une pollution aux particules fines, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (art. 158)
a créé un nouveau diagnostic à inclure au DDT (art. L271-4, I, 11° du CCH).
Lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère
prévu à l'article L. 222-4 du Code de l'environnement, le vendeur doit joindre
au dossier de diagnostic technique (DDT) un certificat attestant la conformité
de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet du département.
Lors de la vente d'un bien immobilier équipé d'un appareil de chauffage à bois (poêle, cheminée, insert),
des diagnostics supplémentaires peuvent être nécessaires :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :
Inclut les appareils de chauffage à bois dans l'évaluation de la consommation énergétique du logement.
- État de l’Installation Intérieure de Gaz et d’Électricité :
Vérifie la conformité et la sécurité des installations si elles sont liées au fonctionnement des appareils de chauffage à bois.
- Inspection et Ramoneur :
Un ramonage régulier est requis pour les appareils de chauffage à bois pour prévenir les risques d’incendie
et assurer le bon fonctionnement. Le certificat de ramonage peut être exigé.
Durée de validité de chaque diagnostic ?
Qui doit les réaliser ?
Les frais des diagnostics immobiliers sont généralement à la charge du vendeur.
Cela fait partie de son obligation d’information envers l’acquéreur.
Cependant, les parties peuvent convenir par contrat de répartir différemment ces frais.
Rôle de l’Agence : L’agence immobilière, bien que non responsable des frais,
a l’obligation de vérifier que les diagnostics ont été réalisés correctement
et de conseiller ses clients (vendeurs ou bailleurs) sur leurs obligations légales.
Les diagnostics immobiliers pour la vente doivent être réalisés par des professionnels certifiés,
aussi appelés diagnostiqueurs immobiliers.
Ces professionnels doivent posséder une certification délivrée par un organisme
accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).
Ils doivent également disposer d'une assurance professionnelle couvrant les conséquences de leurs interventions.
Dans quel délai dois-je les réaliser ?
Les diagnostics doivent être réalisés avant la mise en vente du bien immobilier.
Ils doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Quel risque si je ne les réalise pas avant la vente ?
- Responsabilité pour Vices Cachés : L’acheteur peut se retourner contre le vendeur, entraînant des réparations ou une réduction du prix de vente.
- Annulation de la Vente : La vente peut être annulée par l’acheteur si des risques non communiqués sont découverts.
- Amendes et Sanctions : Le vendeur peut être soumis à des sanctions financières importantes.
Coût moyen pour la vente d'un appartement de 3 pièces ?
En regroupant ces diagnostics, le coût total pour un diagnostic complet
se situe entre 300 et 850 € selon les caractéristiques du bien et la zone géographique .
Le coût d’un diagnostic complet pour la vente d’un appartement de 3 pièces
peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la localisation géographique,
l’ancienneté du bien, et les tarifs pratiqués par le diagnostiqueur immobilier.
Voici les prix moyens pour chaque type de diagnostic nécessaire :
- Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ⇒ 90 à 250 €
- Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) ⇒ 120 à 300 €
- État de l’Installation Intérieure d’Electricité ⇒ 70 à 240 €
- État de l’Installation Intérieure de Gaz ⇒ 100 à 200 €
- État Mentionnant la Présence d’Amiante ⇒ 80 à 140 €
- État Relatif à la Présence de Termites ⇒ 100 à 150 €
- État des Risques et Pollutions (ERP) ⇒ Gratuit à 50 €
- État des Installations d’Assainissement Non Collectif ⇒ 100 à 150 €
- Diagnostic Bruit ⇒ Gratuit
- Certificat de Mesurage Loi Carrez ⇒ 70 à 150 €
Peut-on réaliser une vente si l'on n'a pas les diagnostics ?
Il est illégal de vendre un bien immobilier sans fournir les diagnostics obligatoires.
L'absence de ces diagnostics peut entraîner plusieurs conséquences
Responsabilité d’un agent immobilier, en cas de non réalisation ?
- Obligation de Conseil : Le gestionnaire doit informer le bailleur des diagnostics obligatoires à fournir au locataire.
- Vérification des Documents : Il doit vérifier que tous les diagnostics requis sont réalisés et remis au locataire.
- Sanctions : En cas de non-respect, le gestionnaire peut être tenu responsable
et subir des sanctions financières ou des actions en justice pour défaut d’information.
L’agent immobilier a donc une responsabilité importante dans la conformité des diagnostics immobiliers pour la vente d'un bien.
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